Консультация Адвоката / Покупка недвижимости в Израиле иностранными гражданами

Консультация Адвоката Покупка недвижимости в Израиле иностранными гражданами

Автор: Hardware Dragon | | Дата: 04-02-2009 / 10:51 | 11209 просмотров | [0 комментариев]

Покупка недвижимости в Израиле иностранными гражданами Статьи по теме: Покупка квартиры от каблана Покупка квартиры: Предупредительная запись Компенсация за нарушение сроков строительства Недвижимость в Израиле: Спорные сделки В соответствии с израильским законодательством иностранные граждане и юридические лица имеют право покупать недвижимость и, в определенных случаях, земельные участки в нашей стране. При покупке недвижимости следует учитывать ряд моментов израильской действительности, чтобы потом не пришлось оказаться в затруднительном положении В первую очередь, нужно узнать все, что касается собственника недвижимости, ознакомиться с документами о регистрации недвижимости и проверить, имеются ли какие-либо обременения. Такими обременениями, например, являются не выплаченная машканта на квартиру, залог (закладная), арест, ордер на снос, перестройка жилья с нарушением стандартов и другие ограничения. Недвижимость обязательно должна быть зарегистрирована хотя бы в одном из учреждений: бюро регистрации недвижимости (ТАБУ) - в случае, когда и земля и квартира находится в собственности продавцов; либо в Управлении земель Израиля ("Минхаль мекаркей Исраель"), когда квартира принадлежит продавцу, а земля все еще находится в собственности государства. Ещё один вариант, когда строительная компания взяла в аренду у государства землю и построила на ней дом, а квартиры в доме продала. Тогда недвижимость регистрируется в двух организациях – в Управлении земель и одновременно в книгах регистрации проданной недвижимости этой строительной компании. Иногда квартиру продают не сами собственники, а их представители (родственники или другие уполномоченные собственниками лица). Иногда эти представители являются фактическими собственниками недвижимости. В любом случае, они должны иметь нотариально заверенную доверенность от законного собственника, на продажу рассматриваемой недвижимости. Реальность такова, что практически все сделки купли-продажи или переоформления прав на покупателя, совершаются с помощью адвоката. Сделки по доверенности чаще других становятся предметом судебных разбирательств. Законодательство Израиля не предусматривает каких-либо дополнительных требований к представлению документов для регистрации перехода прав на другого собственника. Достаточно подписать и предъявить только сам договор купли-продажи. Однако на практике сам договор в окончательном варианте сразу не подписывается. Сначала составляется и подписывается предварительное соглашение, в котором указываются следующие данные: имена сторон, стоимость квартиры или другого недвижимого имущества, техническое описание объекта продажи, дата вселения и другие необходимые условия, которые придают этому соглашению юридическую силу. Данное соглашение называется "зихрон дварим" и является предварительным контрактом на покупку квартиры или иного вида недвижимого имущества. После всех согласований подписывается основной договор, так называемый "обобщенный контракт", который отменяет "зихрон дварим" и является окончательным документом, регламентирующим права и обязанности сторон по купле-продаже недвижимости. Порядок и условия оплаты могут меняться, но стандартная процедура проходит следующим образом. Первый взнос составляет 10% от цены сделки. После этого, покупатель, либо его представитель обращается с договором в Канцелярию записи недвижимости ("Лишкат ришум мекаркеин"), где делается специальная предупредительная запись. Это критически важный момент для покупателя, так как эта запись лишает продавца возможности совершить еще какую-либо сделку с проданной недвижимостью, противоречащую заключенной сделке. Перерегистрация прав на недвижимость происходит после уплаты основного платежа, который, как правило, составляет 80% стоимости квартиры или другой недвижимости. Перерегистрация происходит в ТАБУ либо в организации, где зарегистрирована недвижимость. Последний платеж осуществляется в момент реальной (физической) передачи ключа от квартиры (дома), когда выполнены предыдущие условия оплаты. Этот, последний, платеж желательно осуществить банковским чеком. Сумма последнего платежа может колебаться от 10% до 30% стоимости недвижимости. Иностранным гражданам следует учесть, что все документы составляются на иврите, поэтому необходимо будет сделать достоверный перевод, нотариально его заверив и воспользоваться услугами адвоката говорящего с вами на одном языке . Налогообложение при покупке недвижимости иностранными гражданами постоянно меняется. В данный момент иностранцы приравнены в правах к гражданам Израиля. Продавец не платит налога на продажу недвижимости, если с момента покупки им квартиры прошло не менее четырех лет (в ином случае это расценивается как дополнительный доход, и тогда с продавца взимается налог, равный 50% с разницы). Иностранный гражданин, приобретающий в Израиле единственную квартиру, имеет существенные налоговые послабления в отличии от других стран: - если стоимость квартиры не превышает 907,700 шекелей – покупатель будет освобожден от налога на приобретаемую квартиру - если стоимость квартиры варьирует между 907,700 - 1,275,690 шекелей – налог на приобретение составит 3,5% - если стоимость квартиры превышает 1,275,690 шекелей — налог на покупку составит 5% (данные верны на период 16/01/2008 -15/01/2009) Иностранным гражданам следует учесть, что все документы составляются на иврите, поэтому необходимо сделать достоверный перевод, желательно нотариальный, и обратиться в серьезную юридическую фирму для сопровождения процесса покупки недвижимости в Израиле. Баркман - Зоар - Оршалем, адвокаты Тель Авив - Ашдод Тель-Авив, ул. Менахем Бегин 82 (в здании коллегии адвокатов) тел: 03-5611737 факс: 03-5611736 г. Ашдод, район сити, ул. Ацмаут 93, офис 202 (напротив МВД). тел: 08-8525155

Источник: Баркман - Зоар - Оршалем, адвокаты Тель Авив - Ашдод