Консультация Адвоката / Cделки с недвижимостью в Израиле

Cделки с недвижимостью в Израиле

| | 19-06-2010 / 22:25 | 8815 просмотров | [0 комментариев] покупка квартиры Израиль

Предположим, вы решили купить квартиру или дом. С чего начать, ели у вас уже есть на примете подходящий объект недвижимости? Попытаемся дать вам несколько практических советов.

1. Попросите у владельца квартиры или дома документы, подтверждающие его права. К числу таких документов относятся: выписка из реестра регистрации недвижимого имущества (נסח טאבו ) в Управлении по регистрации недвижимого имущества (לשכת רישום מקערקעין), если объект зарегистрирован в этом государственном органе; справки о правах (אישור זכויות) из строительной компании (חברה משכנת) и из Управления земельной собственности (מנהל מקערקעי ), договор купли-продажи (הסכם מכר ), вексель ипотечной ссуды (שטר משכנתא ), вексель продажи (שטר מכר ).

2. Достаточно, если вы получите от продавца только некоторые из
этих документов. Главное, чтобы в них были указаны индивидуальные признаки объекта: массив (גוש), часть (חלקה ) и часть части (תת חלקה), по которым возможна последующая проверка прав продавца на объект недвижимости.

3. Как правило, в Управлении по регистрации недвижимого имущества (ТАБО) зарегистрированы права на более или менее старые объекты недвижимости, а права на новые объекты регистрируются в строительных компаниях в отношении долгосрочной аренды объекта собственности и в Управлении земельной собственности в отношении долгосрочной аренды земли под строениями. При этом строительная компания берет на себя обязательство при первой возможности перерегистрировать права в ТАБО. Такая ситуация сложилась из-за того, что ТАБО пока физически не в состоянии регистрировать вновь возводимые объекты.

4. Следует помнить, что только в ТАБО переводятся права собственности с продавца на покупателя, а строительные компании переводят только права аренды. Однако перевод прав в строительной компании нисколько не ущемляет возможности по распоряжению имуществом.

5. Располагая названными документами, мы можем убедиться:
А) что объект действительно принадлежит тому лицу, которое называет себя его собственником. Иногда жильцы квартиры или дома заблуждаются в отношении своих прав на объект собственности. Например, кто-то получил квартиру по праву наследования и не перевел в установленном порядке права с наследодателя на себя. Или супруги при расторжении брака разделили имущество таким образом, что квартира осталась в собственности одного из них, но последний так и не собрался перевести права только на свое имя. И счастливый наследник, и раздевшийся супруг искренне считают себя собственниками, но это не так и без совершения перевода прав объект невозможно продать. Поэтому так важно убедиться, кто же является собственником в юридическом смысле этого слова;

Б) что объект не обременен долгами и обязательствами. Например, собственник квартиры имеет задолженность по налогам перед налоговыми органами и последние наложили арест на квартиру до погашения долга.

Наличие ареста обязательно отражается в указанных документах и указывает на то, что до погашения долга продажа квартиры невозможна. В выписке ТАБО и справках о правах наличие арестов или других обременений и долгов обязательно указывается и это обстоятельство служит предупреждением для потенциального покупателя.

Важно отметить, что документы, полученные непосредственно от продавца, устарели и следует получить с помощью адвоката «свежие» данные, действительные на день заключения сделки.

В) что в отношении объекта собственности не издавались судебные приказы о сносе и он не подвергался незаконным, т.е. без разрешения соответствующих органов, переделкам. Если ваш продавец соорудил в квартире, например, балкон без разрешения органа местной власти, то до его демонтажа или до получения разрешения на эту достройку продажа объекта будет невозможной.

Теперь, когда мы убедились что объект собственности «чист» в юридическом смысле, мы можем заключать сделку купли-продажи и при наличии недостатка собственных средств позаботиться о получении ипотечной ссуды (משכנתא).

Адвокат Владимир Миллер
Ашдод, Израиль
тел 0542099184, 088660735
факс 088660735
для звонков из-за пределов Израиля 972542099184

Источник: Адвокат Владимир Миллер