Защита жильцов при долгосрочной аренде – "даярут мугенет"
Законы о недвижимости определяют, в частности, отношения арендатора и арендодателя в рамках долгосрочной аренды. Сегодня такие договора почти не заключаются, но правовые аспекты этих сделок до сих пор занимают немалую часть судебного времени.
Идея долгосрочной аренды, на срок от 5 до 25 лет, очень привлекательна. Жильцы могут договориться с хозяином на фиксированную оплату, переделать квартиру на свой вкус, купить дорогую мебель, не тревожась о частых переездах.
При этом реальный владелец помещения не может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и выселить арендатора из сданного помещения, иначе как только в случаях, указанных в Законе о правах жильцов ("хок аганат а-дайяр").
В судебной практике чаще всего рассматриваются споры с государственными компаниями "Амидар" и "Амигур", а также сделки под ключ ("дмей мафтеах"). Последние иногда путают с понятием последнего вклада, 10% от стоимости квартиры в момент передачи ключей, это неверно. Сделки под ключ похожи на обычную покупку квартиры, только покупатель теряет права на квартиру в момент своей смерти.
Но есть тонкий юридический момент, обозначенный в Законе о защите жильцов, который предусматривает переход жилья к наследникам при определенных обстоятельствах. Как правило, необходимо, чтобы это был близкий родственник, который проживал последние шесть месяцев вместе с арендатором и которому больше негде жить.
Особый случай, когда понятие защищенного проживания ("даярут мугенет") используется по отношению к супругу, который проживал отдельно от квартиранта, в том числе после развода. В данной ситуации переход права на аренду осуществляется на основании брачного контракта или судебного решения о разводе, определяющего данное право.
Как было упомянуто выше, владелец жилого помещения или недвижимости, сданной в аренду для ведения бизнеса, не имеет права выселить или иным образом устранить жильца из сданного помещения, иначе как по причинам, указанным в статье 131 Закона о защите жильцов:
1)арендатор не вносит арендную плату в установленном порядке;
2)арендатор не соблюдает условия, предусмотренные договором аренды и предназначением арендованного помещения;
3)сдаваемому помещению причинен значительный вред, совершенный преднамеренно самим арендатором или другим лицом в его интересах;
4)арендатор или другое лицо, получившее от него такое право, использует сданное помещение в целях, противоречащих закону;
5)арендатор мешает жить соседям;
6)арендатор сдает другому лицу сданное ему помещение или часть его в аренду с целью извлечения прибыли и для уплаты платежей, которые он должен платить за помещение (этот пункт не действует в отношении гостиничного бизнеса);
7)помещение необходимо в личных целях собственнику жилья, и он сообщает арендатору письменно о готовности обеспечить ему альтернативное помещение;
8)владельцем является страна, местные государственные органы или общественная организация и помещение необходимо в общественных целях и собственник сообщает арендатору письменно о готовности обеспечить ему альтернативное помещение;
9)владелец помещения хочет разрушить строение, в котором находится помещение, чтобы построить на этом месте другое строение, и он сообщает арендатору письменно о готовности обеспечить ему альтернативное помещение;
К сожалению, Израильский закон о правах жильцов изрядно устарел, долгосрочная аренда почти не практикуется, а люди продлевающие договор на квартиру каждый год, зависят от милости её хозяина.
Баркман - Зоар - Оршалем, адвокаты Тель Авив - Ашдод
Тель-Авив, ул. Менахем Бегин 82 (в здании коллегии адвокатов)
тел: 03-5611737 факс: 03-5611736
Ашдод, район сити, ул. Ацмаут 93, офис 202 (напротив МВД).
тел: 08-8525155
Просмотреть другие публикации на совпадающие темы:
