My house - is my castle ("мой дом - моя крепость") говаривал английский юрист XVII в. Э. Кок. Концепция привлекательная, но для её воплощения требуется хорошо потрудиться. Тем, кто получил деньги или квартиру по наследству, тоже придется потрудиться, во время оформления имущественных прав с недвижимостью. Нашими врагами могут стать мошенник-продавец, некомпетентный банковский служащий, маклер - пройдоха со стороны владельца недвижимости. Чтобы избежать неприятностей, необходимо соблюдать процедуру оформления сделки и ее последующей регистрации.
В первую очередь, нужно узнать все, что касается собственника недвижимости, ознакомиться с документами о регистрации недвижимости и проверить, имеются ли какие-либо обременения. Такими обременениями, например, являются невыплаченная машканта на квартиру, залог, арест, ордер на снос, перестройка жилья с нарушением стандартов и другие ограничения.
Недвижимость обязательно должна быть зарегистрирована хотя бы в одном из учреждений: бюро регистрации недвижимости (ТАБУ) - в случае, когда и земля и квартира находится в собственности продавцов; либо в Управлении земель Израиля ("Минхаль мекаркеин Исраель"), когда квартира принадлежит продавцу, а земля все еще находится в собственности государства. Ещё один вариант, когда строительная компания взяла в аренду у государства землю и построила на ней дом, а квартиры в доме продала. Тогда недвижимость регистрируется в двух организациях – в Управлении земель и одновременно в книгах регистрации проданной недвижимости этой строительной компании.
Иногда квартиру продают не сами собственники, а их представители (родственники или другие уполномоченные собственниками лица). Иногда эти представители являются фактическими собственниками недвижимости. В любом случае, они должны иметь нотариально заверенную доверенность от законного собственника, на продажу рассматриваемой недвижимости. Реальность такова, что практически все сделки купли-продажи или переоформления прав на покупателя, совершаются с помощью адвоката. Сделки по доверенности чаще других становятся предметом судебных разбирательств.
Законодательство Израиля не предусматривает каких-либо дополнительных требований к представлению документов для регистрации перехода прав на другого собственника. Достаточно подписать и предъявить только сам договор купли-продажи.
Однако на практике сам договор в окончательном варианте сразу не подписывается. Сначала составляется и подписывается предварительное соглашение, в котором указываются следующие данные: имена сторон, стоимость квартиры или другого недвижимого имущества, техническое описание объекта продажи, дата вселения и другие необходимые условия, которые придают этому соглашению юридическую силу. Данное соглашение называется "зихрон дварим" и является предварительным контрактом на покупку квартиры или иного вида недвижимого имущества.
После всех согласований подписывается основной договор, так называемый "обобщенный контракт", который отменяет "зихрон дварим" и является окончательным документом, регламентирующим права и обязанности сторон по купле-продаже недвижимости. Порядок и условия оплаты могут меняться, но стандартная процедура проходит следующим образом.
Первый взнос составляет 10% от цены сделки. После этого, покупатель, либо его представитель обращается с договором в Канцелярию записи недвижимости ("Лишкат ришум мекаркеин"), где делается специальная предупредительная запись. Это критически важный момент для покупателя, так как эта запись лишает продавца возможности совершить еще какую-либо сделку с проданной недвижимостью, противоречащую заключенной сделке.
Перерегистрация прав на недвижимость происходит после уплаты основного платежа, который, как правило, составляет 80% стоимости квартиры или другой недвижимости. Перерегистрация происходит в ТАБУ либо в организации, где зарегистрирована недвижимость. Последний платеж осуществляется в момент реальной (физической) передачи ключа от квартиры (дома), когда выполнены предыдущие условия оплаты. Этот, последний, платеж желательно осуществить банковским чеком. Сумма последнего платежа может колебаться от 10% до 30% от стоимости недвижимости.
Баркман - Зоар - Оршалем, адвокаты Тель Авив - Ашдод
Тель-Авив, ул. Менахем Бегин 82 (в здании коллегии адвокатов)
тел: 03-5611737 факс: 03-5611736
г. Ашдод, район сити, ул. Ацмаут 93, офис 202 (напротив МВД).
тел: 08-8525155
Просмотреть другие публикации на совпадающие темы:
